La saison vient de se terminer. Les réservations d'août se sont enchaînées toutes seules, septembre a tenu, et depuis quelques jours le calendrier se vide. C'est le moment de l'année où un propriétaire se pose la même question : est-ce que je ferme jusqu'au printemps, ou est-ce que je continue ?
La réponse tient rarement à l'intuition. Elle tient à un calcul simple que peu de propriétaires font, et à deux outils juridiques que presque personne n'utilise. Voici la méthode.
1. La vraie question n'est pas ce que vous gagnez, c'est ce qui continue à courir
Fermer un logement ne le rend pas gratuit. Les charges de copropriété courent, la taxe foncière tombe, l'assurance propriétaire non occupant se paie, l'abonnement internet et l'abonnement énergie restent ouverts, et l'échéance de crédit ne connaît pas les saisons.
Un logement fermé de novembre à mars, c'est cinq mois de charges fixes payées sans un euro de recette en face. Avant de décider, posez le chiffre : additionnez tout ce qui tombe entre le 1er novembre et le 31 mars, que le logement soit occupé ou non. C'est votre coût de fermeture. C'est ce chiffre que la basse saison doit d'abord couvrir, pas votre revenu d'août.
À cela s'ajoute un coût que l'on oublie toujours : un logement inoccupé l'hiver se dégrade. Humidité, canalisations, chaudière qui ne tourne plus, voisinage qui ne vous signale rien. La visite de contrôle est un poste de dépense, pas une économie.
2. Le seuil à partir duquel une nuit à prix bas reste rentable
C'est le calcul qui change les décisions. Une nuit ne vous coûte pas votre prix de revient annuel : elle vous coûte uniquement ce qui se déclenche parce qu'un voyageur vient.
Ce coût variable, ce sont le ménage, le linge, les consommables, l'énergie consommée pendant le séjour et la commission de la plateforme. Rien d'autre. Les charges fixes, elles, tombent de toute façon.
Exemple, pour fixer la méthode. Un deux-pièces dont le ménage revient à 45 €, le linge à 12 €, les consommables à 5 €, l'énergie à 6 € sur un séjour de trois nuits, avec une commission plateforme de 3 %. Le coût variable du séjour est d'environ 68 €, soit un peu moins de 23 € par nuit. Toute nuit vendue au-dessus de ce seuil rapporte plus que la même nuit laissée vide.
Refaites ce calcul avec vos chiffres à vous, le résultat est souvent plus bas que ce que l'on croit. Un séjour de quatre ou cinq nuits fait chuter le coût par nuit, puisque le ménage et le linge se répartissent sur davantage de nuits. C'est la raison pour laquelle la basse saison se joue sur les séjours longs, pas sur les week-ends isolés.
Une réserve honnête : brader n'est pas une stratégie permanente. Un prix cassé sur toute la saison abîme le positionnement de l'annonce et vous retrouvez au printemps une clientèle qui compare votre bien à des logements deux catégories en dessous. Le seuil sert à savoir jusqu'où vous pouvez descendre, pas à y descendre tout de suite.
Pour la structure de coûts complète d'un logement géré, nous l'avons détaillée ligne par ligne dans notre article sur les tarifs d'une conciergerie.
3. Changer de voyageur, pas de logement
L'erreur classique consiste à garder l'annonce d'été et à baisser le prix. Le problème n'est pas le prix, c'est que le voyageur d'octobre n'est pas le voyageur de juillet.
D'octobre à mars, la demande existe mais elle change de nature. Elle vient de personnes en déplacement professionnel, d'intérimaires et d'équipes sur chantier, de stagiaires et d'internes en médecine, de salariés en mutation qui cherchent un point de chute le temps de trouver un logement, de familles dont le logement est en travaux ou sinistré, de proches de patients hospitalisés, de candidats en période d'essai.
Ces voyageurs ne cherchent pas la même chose. Ils regardent le wifi et sa vitesse réelle, un vrai plan de travail pour poser un ordinateur, le chauffage, le lave-linge, une cuisine utilisable au quotidien, le stationnement, la proximité d'une gare ou d'une zone d'activité. Ils ne regardent pas la terrasse.
Concrètement : reprenez le titre et les premières photos de l'annonce pour la saison, mettez en avant le bureau et la connexion plutôt que le balcon, et décrivez explicitement les séjours longs comme bienvenus. C'est un travail d'une heure qui change la nature des demandes reçues.
4. Le bail mobilité, l'outil le plus sous-utilisé
Créé par la loi du 23 novembre 2018 et codifié aux articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989, le bail mobilité permet de louer un logement meublé pour une durée courte, à un locataire qui se trouve dans une situation précise.
| Point | Règle |
|---|---|
| Durée | De 1 à 10 mois |
| Renouvellement | Aucun. Ni renouvelable ni reconductible |
| Modification | Une seule fois, par avenant, sans dépasser 10 mois au total |
| Dépôt de garantie | Interdit. Un cautionnement reste possible, la garantie Visale y donne accès |
| Charges | Au forfait, pas au réel |
| Préavis du locataire | 1 mois, à tout moment |
| Préavis du bailleur | Aucun. Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail avant son terme |
Le locataire doit justifier d'une de ces situations : formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire en service civique, mutation professionnelle, ou mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. La liste est limitative : hors de ces cas, le bail mobilité n'est pas utilisable.
Ce que cela permet en pratique : sortir cinq mois de nuitées à taux d'occupation médiocre et les remplacer par cinq mois de loyer garanti, sans ménage entre deux séjours, sans linge, sans commission de plateforme et sans gestion des arrivées. Le loyer mensuel est inférieur à ce qu'une haute saison rapporterait, mais il se compare à une basse saison, pas à un mois d'août.
Deux mises en garde. D'abord, vous ne pouvez pas récupérer le logement avant le terme : si vous signez jusqu'au 30 juin, vous ne relouez pas à la nuitée à Pâques. Calez la date de fin sur le début de votre saison, pas après. Ensuite, un bail mobilité retire le logement du marché touristique pendant toute sa durée, ce qui suppose d'avoir vérifié que cela n'entre pas en conflit avec une obligation locale.
5. Le bail étudiant de 9 mois, pour les villes universitaires
Si votre logement se trouve dans une ville étudiante, il existe une seconde voie. La loi du 6 juillet 1989 prévoit, lorsque le locataire est étudiant, un bail meublé de 9 mois qui n'est pas tacitement reconduit : il prend fin à son terme sans que vous ayez à donner congé.
Neuf mois de septembre à juin, c'est exactement l'année universitaire, et cela vous rend le logement pour juillet et août, c'est-à-dire pour les deux mois qui font l'essentiel du revenu touristique. Pour un studio ou un deux-pièces près d'un campus, l'arbitrage mérite d'être posé sérieusement.
À titre de comparaison, un bail meublé classique portant sur la résidence principale du locataire est conclu pour un an minimum et se reconduit tacitement. C'est la formule la moins souple des trois.
6. Les quatre réglages qui changent le remplissage
Si vous restez à la nuitée, quatre paramètres pèsent davantage que le prix affiché.
La durée minimale de séjour. En haute saison, un minimum élevé protège la rentabilité. En basse saison, il vous coupe de la moitié de la demande. Deux logiques défendables coexistent : descendre à une ou deux nuits pour capter les déplacements professionnels, ou au contraire viser les séjours de plus d'une semaine pour diluer le coût du ménage. Ce qui ne fonctionne pas, c'est de garder tel quel le réglage de juillet.
Les remises à la semaine et au mois. Ce sont elles qui font apparaître votre logement dans les recherches de séjours longs. Sans remise mensuelle, vous êtes invisible pour un voyageur qui cherche deux mois.
La fenêtre de réservation. L'hiver, les réservations arrivent plus tard. Un délai de préavis de sept jours vous fait perdre les demandes de dernière minute, qui sont précisément celles de la saison.
La souplesse d'annulation. Une politique stricte se défend quand la demande dépasse l'offre. Quand c'est l'inverse, elle vous élimine au moment du choix.
7. La basse saison n'est pas uniforme
Parler de « basse saison » comme d'un bloc de cinq mois fait manquer l'essentiel : à l'intérieur de ces cinq mois, certaines dates se vendent au prix de l'été.
Les vacances de la Toussaint, les fêtes de fin d'année, les vacances d'hiver, les ponts de mai, mais aussi ce qui est propre à votre ville : un salon professionnel, une compétition sportive, un festival, une rentrée universitaire, un grand chantier, la proximité d'un centre hospitalier. Ces dates ne se devinent pas, elles se notent dans un calendrier en début de saison.
Un propriétaire qui applique un tarif d'hiver uniforme vend ses meilleures nuits au prix des moins bonnes. C'est la perte la plus fréquente, et la plus facile à éviter.
8. Ce que les nuits vides permettent de faire
Une basse saison bien utilisée prépare la suivante. C'est la seule période de l'année où le logement est disponible assez longtemps pour les travaux : la peinture, le matelas à remplacer, la robinetterie, l'isolation, le détartrage, la mise à niveau du wifi.
C'est aussi le moment de refaire les photos. Une annonce qui montre un logement en lumière d'été depuis trois ans se reconnaît immédiatement, et un jeu de photos récentes agit sur le taux de clic bien plus qu'une baisse de prix.
Enfin, deux démarches administratives se traitent mieux hors saison. Le classement en meublé de tourisme, qui a cessé d'être un simple label depuis la réforme fiscale, et le diagnostic de performance énergétique, qui entre progressivement dans les obligations des meublés de tourisme. Les deux prennent des semaines et les deux se planifient en hiver. Nous avons détaillé ces règles dans notre article sur la réglementation des meublés de tourisme en 2026.
Questions fréquentes
Faut-il fermer son Airbnb en hiver ?
Rarement. Les charges fixes courent que le logement soit occupé ou non, et une nuit vendue au-dessus de son coût variable, c'est-à-dire ménage, linge, consommables, énergie et commission, rapporte davantage qu'une nuit vide. Fermer se justifie surtout quand le logement est saisonnier par nature, en station balnéaire isolée par exemple, ou quand il doit subir des travaux lourds.
Quelle est la durée d'un bail mobilité ?
De 1 à 10 mois. Il n'est ni renouvelable ni reconductible, et sa durée ne peut être modifiée qu'une seule fois, par avenant, sans dépasser 10 mois au total.
Peut-on demander un dépôt de garantie en bail mobilité ?
Non, c'est interdit. Le bailleur peut en revanche demander un cautionnement, et le dispositif Visale d'Action Logement permet d'en obtenir un.
Qui peut signer un bail mobilité ?
Un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire de service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité. La liste est limitative.
Le propriétaire peut-il reprendre le logement avant le terme du bail mobilité ?
Non. Le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat avant son terme, sauf manquement du locataire justifiant une résiliation judiciaire. Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois. C'est un déséquilibre à intégrer avant de signer.
Et le bail étudiant de 9 mois ?
Lorsque le locataire est étudiant, un bail meublé de 9 mois peut être conclu sans tacite reconduction : il s'arrête à son terme. De septembre à juin, il libère le logement pour juillet et août.
Baisser ses prix l'hiver abîme-t-il l'annonce ?
Un tarif saisonnier cohérent, non. Un prix cassé maintenu toute l'année, oui : il installe votre bien dans une catégorie dont il est ensuite difficile de ressortir. Le seuil de coût variable indique jusqu'où vous pouvez descendre, il ne dit pas qu'il faut y aller.
Notre position
La basse saison ne se subit pas, elle s'arbitre. Chaque logement a sa réponse : certains doivent rester à la nuitée avec une annonce repositionnée, d'autres gagnent à sortir cinq mois du marché touristique pour un bail mobilité, d'autres encore, près d'un campus, ont intérêt à caler neuf mois d'étudiant et à garder juillet et août.
Ce qui fait la différence n'est pas le choix lui-même, c'est de l'avoir posé en octobre plutôt qu'en février. Un calendrier laissé vide jusqu'aux vacances de Noël ne se rattrape pas.
C'est une partie de notre travail : regarder le coût variable réel d'un logement, son marché local hors saison et son calendrier d'événements, puis décider avec le propriétaire de la formule qui tient pour l'hiver. Demandez-nous une estimation et nous faisons ce point sur votre bien.
Pour aller plus loin, consultez nos articles sur ce que rapporte vraiment un Airbnb en 2026, les frais de ménage et les villes où investir.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 25-12 à 25-18, régime du bail mobilité, et article 25-7 pour le bail meublé de 9 mois conclu avec un étudiant.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, qui a créé le bail mobilité.
- Agence nationale pour l'information sur le logement, fiche bailleur consacrée au bail mobilité, pour la durée, l'avenant unique, l'interdiction du dépôt de garantie, les charges au forfait et les préavis.
- Action Logement, dispositif de garantie locative Visale.
Cet article présente le cadre général applicable en France et une méthode de calcul. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal personnalisé. Les règles locales varient d'une commune à l'autre : avant d'arbitrer entre location touristique et bail de plusieurs mois, vérifiez les règles de votre commune et de votre copropriété.