En deux ans, les règles qui encadrent la location meublée de tourisme ont changé deux fois. La loi du 19 novembre 2024 a redistribué les cartes, la fiscalité a basculé au 1er janvier 2025, et l'enregistrement devient national en mai 2026.
Résultat : une grande partie de ce qui circule sur le sujet, y compris dans des articles récents, est périmée. Nous avons repris chaque point à la source officielle. Voici ce qui s'applique réellement.
1. L'enregistrement devient obligatoire partout
C'est le changement le plus structurant, et le moins commenté.
Jusqu'ici deux régimes coexistaient. Dans la plupart des communes, une simple déclaration en mairie via le formulaire cerfa n° 14004 suffisait. Dans les communes qui l'avaient décidé, principalement les zones tendues, s'y ajoutait un numéro d'enregistrement à faire figurer sur chaque annonce.
À partir de mai 2026, ce système disparaît. L'enregistrement devient obligatoire pour tous les meublés de tourisme sur l'ensemble du territoire, et il ne passe plus par les téléservices communaux mais par un portail national unique.
Concrètement, si vous louez dans une petite commune où vous n'aviez qu'une déclaration simple à faire, vous basculez dans le régime complet. Et le défaut de déclaration préalable est passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 450 €.
Ce point mérite d'être anticipé plutôt que subi : le numéro conditionne la publication de votre annonce sur les plateformes.
2. Combien de jours pouvez-vous louer votre résidence principale ?
La règle nationale reste de 120 jours par année civile. Elle découle d'une logique simple : un logement occupé moins de huit mois par an n'est plus une résidence principale, et les périodes de location touristique ne comptent pas comme de l'occupation.
Mais la loi de 2024 a donné aux maires un levier nouveau : abaisser cette limite jusqu'à 90 jours, par délibération motivée.
Paris l'a fait, au 1er janvier 2025. Dans la capitale, la limite est donc de 90 jours, pas 120. C'est l'erreur la plus répandue sur le sujet, et elle coûte cher : dépasser le plafond vous expose à une amende civile.
Avant de publier une annonce, vérifiez la délibération de votre commune. Le chiffre national ne vous dit pas ce qui s'applique chez vous.
3. La fiscalité : le tableau exact
C'est le point où l'on lit le plus d'approximations. Voici les chiffres officiels applicables aux loyers encaissés en 2025, déclarés en 2026.
| Type de location | Seuil micro-BIC (HT) | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Autre location meublée | 77 700 € | 50 % |
Pour mesurer l'ampleur du changement, voici ce qui s'appliquait aux loyers de 2024 : meublé classé, 188 700 € et 71 % d'abattement ; meublé non classé, 77 700 € et 50 %.
Autrement dit, pour un meublé non classé, le seuil a été divisé par cinq et l'abattement presque par deux. Et si vos recettes dépassent le seuil applicable deux années consécutives, vous basculez d'office au régime réel.
Une conséquence pratique passe souvent inaperçue : le classement en meublé de tourisme, longtemps considéré comme un confort, devient un vrai sujet financier. L'écart entre 15 000 € à 30 % et 77 700 € à 50 % change le résultat net d'un propriétaire actif.
Ces éléments sont donnés à titre indicatif. Votre situation dépend de vos recettes, de votre régime et de votre foyer fiscal : voyez un expert-comptable avant d'arbitrer.
4. Le DPE entre dans le jeu
Jusqu'à présent, un logement loué en meublé de tourisme échappait aux exigences de décence énergétique qui s'imposent à la location longue durée. Cela produisait un effet pervers évident : mieux valait louer en touristique qu'en résidence principale.
La loi de 2024 aligne progressivement les deux régimes. Les meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence principale du loueur devront respecter les niveaux de performance énergétique d'un logement décent, soit un DPE classé entre A et D dans l'Hexagone, entre A et E en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
L'échéance est 2034, ce qui laisse le temps d'organiser les travaux. Mais attention à un point immédiat : le maire peut d'ores et déjà demander à toute location existante de produire un DPE valide, sous peine de sanction.
Si votre bien est classé F ou G, le sujet n'est pas lointain, il est budgétaire.
5. La copropriété peut désormais vous interdire de louer
C'est le point que les propriétaires découvrent le plus souvent trop tard, et il comporte deux volets.
La majorité est passée de l'unanimité aux deux tiers
Avant, interdire les meublés de tourisme dans un immeuble supposait l'unanimité des copropriétaires, autant dire presque jamais. Depuis la loi du 19 novembre 2024, une majorité des deux tiers des voix suffit, en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, tout nouveau règlement de copropriété doit désormais indiquer explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou non.
Vous devez informer le syndic
Obligation nouvelle et très peu connue : dès que vous obtenez un numéro d'enregistrement, vous êtes tenu d'en informer le syndic, qui doit lui-même en informer les copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale.
Ce n'est pas une formalité anodine. Elle rend votre activité visible dans l'immeuble, et elle peut déclencher la discussion qui mène au vote des deux tiers. Mieux vaut préparer le sujet que le découvrir à l'ordre du jour.
6. Ce qu'il faut faire, dans l'ordre
- Lire le règlement de copropriété. S'il interdit la location meublée de courte durée, le reste ne sert à rien. C'est le premier document à sortir.
- Vérifier la délibération de votre commune. Plafond à 90 ou 120 jours, quotas éventuels, obligation de changement d'usage pour une résidence secondaire.
- Faire votre enregistrement et afficher le numéro sur l'annonce. Anticipez le portail national de mai 2026.
- Informer le syndic une fois le numéro obtenu.
- Chiffrer l'intérêt du classement en meublé de tourisme, au vu de l'écart d'abattement.
- Regarder votre DPE. Si le bien n'est pas votre résidence principale et qu'il est mal classé, planifiez.
Questions fréquentes
Combien de jours puis-je louer ma résidence principale en 2026 ?
120 jours par année civile au niveau national, mais votre commune peut avoir abaissé la limite à 90 jours par délibération. C'est le cas de Paris depuis le 1er janvier 2025. Vérifiez toujours la règle locale avant de publier une annonce.
L'enregistrement est-il obligatoire dans ma commune ?
Il l'est déjà dans les communes qui l'ont mis en place, principalement les zones tendues. À partir de mai 2026, il devient obligatoire partout, via un portail national unique qui remplace les téléservices locaux.
Quel est le plafond du micro-BIC pour un meublé de tourisme ?
Pour les loyers encaissés en 2025 : 15 000 € avec 30 % d'abattement pour un meublé non classé, 77 700 € avec 50 % pour un meublé classé ou une chambre d'hôtes. Au-delà du seuil deux années de suite, le régime réel devient obligatoire.
Ma copropriété peut-elle m'empêcher de louer sur Airbnb ?
Oui, si le règlement l'interdit expressément, ou si l'assemblée générale l'interdit à la majorité des deux tiers, possibilité ouverte depuis la loi du 19 novembre 2024. Une clause dite d'habitation bourgeoise, en revanche, n'emporte pas d'interdiction automatique : sa portée dépend de sa rédaction et les tribunaux l'apprécient au cas par cas.
Faut-il prévenir le syndic ?
Oui. Depuis la loi de 2024, le loueur doit informer le syndic dès l'obtention de son numéro d'enregistrement, et le syndic en informe les copropriétaires à l'assemblée générale suivante.
Mon logement doit-il respecter un DPE minimum ?
Si le meublé n'est pas votre résidence principale, il devra atteindre au moins la classe D dans l'Hexagone, avec une échéance fixée à 2034. Le maire peut par ailleurs exiger un DPE valide dès maintenant sur une location existante.
Que risque-t-on en cas de manquement ?
Le défaut de déclaration préalable est puni d'une amende pouvant atteindre 450 €. Les autres manquements, notamment le dépassement du plafond de nuitées ou l'absence d'autorisation de changement d'usage, relèvent d'amendes civiles nettement plus lourdes, et la loi de 2024 a rendu les sanctions plus rapides.
Notre position
Cette réglementation n'a pas rendu la location courte durée moins rentable. Elle a rendu l'improvisation plus coûteuse. Un bien conforme, correctement classé et bien géré reste un très bon actif ; un bien laissé au hasard expose son propriétaire à des amendes et à un conflit de copropriété.
C'est la partie du métier que nous prenons en charge : vérification du règlement de copropriété et de la délibération communale avant toute mise en ligne, enregistrement, affichage du numéro, information du syndic, collecte et reversement de la taxe de séjour.
Si vous voulez savoir où se situe votre logement au regard de ces règles, demandez-nous une estimation : nous faisons le point réglementaire sur votre bien et votre commune avant de parler rendement.
Pour aller plus loin, consultez nos articles sur le numéro d'enregistrement, les statuts LMNP et LMP et les tarifs d'une conciergerie.
Sources
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.
- Ministère de la Transition écologique, Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, septembre 2025.
- impots.gouv.fr, Régime des locations meublées, foire aux questions, mars 2026, pour les seuils et abattements du micro-BIC.
- Ville de Paris, délibération abaissant à 90 jours la durée maximale de location des résidences principales, applicable au 1er janvier 2025.
- Décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 relatif à la location de meublés de tourisme.
Cet article présente le cadre général applicable en France. Il ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal personnalisé. Les règles locales varient d'une commune à l'autre : pour votre situation, rapprochez-vous de votre mairie, de votre syndic et d'un expert-comptable.