Quand un propriétaire demande combien coûte une conciergerie Airbnb, on lui répond un pourcentage. C'est vrai, et c'est incomplet. La commission est la ligne la plus visible de la facture, pas la seule.
Cet article détaille l'ensemble des postes, y compris ceux dont on parle rarement avant la signature. Si vous cherchez d'abord à comparer les offres du marché et à repérer une conciergerie sérieuse, commencez plutôt par notre guide Quelle conciergerie Airbnb choisir.
1. La commission de gestion
C'est le poste principal. Elle se calcule sur les loyers réellement encaissés, pas sur un prévisionnel, ce qui aligne les intérêts : si votre logement se loue mal, la conciergerie gagne moins.
Sur le marché français, comptez 15 à 25 % pour une gestion clé en main. En dessous de 12 %, méfiance : soit le service est réduit à la mise en ligne de l'annonce, soit les frais annexes rattrapent la différence.
Chez Concierge B et B, la commission est de 20 % TTC des loyers encaissés, ramenée à 17 % TTC à partir de trois biens confiés par le même propriétaire.
2. Les frais de mise en service
Un logement ne se met pas en location en un après-midi. Il faut le photographier, écrire l'annonce, étudier les tarifs pratiqués dans la rue et pas seulement dans la ville, constituer le dossier, et faire un premier ménage aux normes de la location courte durée.
Ce travail est facturé une fois, au démarrage, et dépend de la taille du logement. Chez nous, cela va de 200 € HT pour un studio à 400 € HT pour un cinq pièces. Ce montant n'est pas à avancer : il est déduit de votre premier versement.
Certaines conciergeries l'annoncent à zéro. Regardez alors la commission : le coût est simplement déplacé.
3. Les frais par réservation
À chaque arrivée, le logement est réapprovisionné : shampooing, liquide vaisselle, papier toilette, sacs poubelle, éponges. Ces consommables sont facturés au forfait, entre 3 et 10 € TTC par réservation selon la taille du logement et la région, les tarifs étant plus élevés en région parisienne et sur la Côte d'Azur.
C'est un poste modeste mais il se répète. Sur un logement qui tourne à dix réservations par mois, comptez trente à cent euros. C'est exactement le genre de ligne qu'il vaut mieux connaître avant de signer.
4. Le ménage et le linge
C'est le poste où les offres divergent le plus, et donc celui à vérifier en premier.
Deux modèles coexistent. Soit le ménage est compris dans la commission, soit il est facturé à part, généralement 40 à 80 € par rotation selon la surface. Une conciergerie à 15 % qui facture le ménage en supplément revient souvent plus cher qu'une conciergerie à 20 % qui l'inclut.
Posez la question dans ces termes : sur un mois à huit réservations, quel est le montant total que vous me facturez, tout compris ? La réponse vaut mieux qu'un pourcentage.
5. La maintenance et les petits travaux
Un chauffe-eau qui lâche un dimanche soir, une serrure qui coince, un store cassé par un coup de vent : ces interventions ne peuvent pas être forfaitisées. Elles sont facturées au réel, sur présentation de facture, et doivent faire l'objet de votre accord préalable au-delà d'un certain montant.
Vérifiez que ce seuil est écrit dans le contrat. Une conciergerie qui peut engager des dépenses sur votre bien sans vous prévenir, c'est un problème qui finit toujours par arriver.
L'entretien des espaces verts et des terrasses n'est presque jamais inclus. Il se traite sur devis.
6. Les commissions des plateformes
Poste souvent oublié dans les comparatifs, parce qu'il ne vient pas de la conciergerie. Airbnb prélève sa propre commission sur chaque réservation, et le mode de prélèvement peut varier selon la configuration du compte. Elle s'applique avant que la conciergerie ne calcule la sienne, sur les loyers effectivement encaissés.
Ce n'est pas un coût de conciergerie, mais il pèse sur votre revenu net. Autant l'intégrer au calcul dès le départ.
7. Ce qui n'est jamais compris
- Votre assurance, qui doit expressément couvrir la location meublée saisonnière. Une multirisque habitation classique ne suffit pas.
- La taxe de séjour, collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune. Elle transite, elle ne vous coûte rien, mais elle apparaît dans les décomptes et surprend souvent.
- Vos impôts et cotisations, qui dépendent de votre régime, du montant des recettes et du classement éventuel du meublé.
- Les travaux et le renouvellement du mobilier. Une location courte durée use plus vite qu'une location classique : c'est le prix du rendement supérieur.
Un exemple chiffré, de bout en bout
Prenons un deux-pièces en province qui génère 1 200 € de loyers encaissés dans le mois, sur huit réservations.
- Frais de gestion, 20 % TTC : 240 €
- Frais de fonctionnement, 8 réservations à 3 € TTC : 24 €
- Maintenance ce mois-là : 0 €
Il vous revient 936 €, versés à partir du 8 du mois suivant.
Le premier mois, ajoutez les frais de mise en service, 300 € HT pour ce type de logement, déduits une seule fois de ce premier versement.
À comparer avec ce que le même bien rapporterait en location classique, une fois retirés vos frais de gestion et surtout le temps que vous y passeriez. C'est cette comparaison-là qui décide, pas le pourcentage isolé.
Les trois questions à poser avant de signer
- Sur un mois à huit réservations, quel est le total que vous me facturez ? Un chiffre, pas un pourcentage.
- Le ménage et le linge sont-ils dans la commission ou en plus ?
- À partir de quel montant devez-vous obtenir mon accord avant d'engager une dépense ?
Une conciergerie qui répond clairement aux trois est une conciergerie chez qui vous ne découvrirez pas de ligne inattendue au troisième mois.
Notre position
Nous préférons afficher nos chiffres plutôt que de les garder pour le rendez-vous : 20 % TTC des loyers encaissés, 17 % à partir de trois biens, des frais de mise en service de 200 à 400 € HT selon la taille, et des consommables au forfait par réservation. Le détail complet figure dans nos conditions générales et dans le mandat que vous signez.
Le montant exact dépend de votre logement, de sa taille et de sa ville. Demandez une estimation : nous la chiffrons sur votre bien, à partir des tarifs réellement pratiqués dans votre rue et du taux d'occupation observé sur votre type de logement.