Entre le 24 décembre et le 1er janvier, les familles se retrouvent loin de chez elles, les amis cherchent un lieu pour le réveillon et les vacances scolaires tombent en même temps partout en France. Peu de semaines dans l'année réunissent autant de demande.
C'est aussi la semaine où un mauvais réglage coûte le plus cher. Un calendrier ouvert trop tard, un prix resté au tarif de base ou une durée minimum oubliée, et le logement passe à côté de ses meilleures nuits. Voici comment en tirer le maximum.
Pourquoi cette semaine vaut plus que les autres
La demande change de nature pendant les fêtes. On ne cherche plus un pied-à-terre pour deux, mais un grand logement pour réunir la famille, une maison avec cheminée à la campagne ou un appartement en ville pour le réveillon. Les vacances de Noël sont communes à toutes les zones scolaires : tout le monde part en même temps.
Dans le même temps, l'offre se réduit. Beaucoup de propriétaires occupent leur propre logement pendant les fêtes ou le ferment pour l'hiver. Moins de logements disponibles pour plus de voyageurs : c'est la définition d'une semaine où les prix peuvent monter.
Ouvrir le calendrier assez tôt
Les familles qui se réunissent pour Noël réservent tôt, souvent dès l'automne : il faut trouver un logement assez grand, à une date que personne ne peut déplacer. Un calendrier encore fermé en novembre, c'est une partie de ces voyageurs qui réserve ailleurs.
Ouvrir tôt ne veut pas dire vendre au prix de base. L'ordre compte : d'abord régler les prix des fêtes, ensuite ouvrir les dates. Sinon, les premières réservations partent au tarif d'un mardi de novembre.
Fixer le bon prix, nuit par nuit
Toutes les nuits des fêtes ne se valent pas. Le 24 et le 31 décembre sont les plus demandées, les nuits qui les entourent un peu moins, et la semaine après le 1er janvier redevient calme. Le prix doit suivre ce relief, nuit par nuit, plutôt qu'un tarif unique pour toute la période.
Un outil de tarification dynamique aide, à condition de le surveiller : il réagit à la demande réelle de votre secteur et aux prix des logements comparables. Pensez aussi aux réductions automatiques à la semaine ou au mois : laissées actives, elles s'appliquent aussi aux nuits les plus chères de l'année.
La durée minimum, le réglage qui change tout
Une durée minimum de séjour sur la période des fêtes évite deux problèmes. Le premier : les nuits orphelines, ces nuits isolées entre deux réservations que plus personne ne loue. Le second : les réservations d'une seule nuit pour le réveillon, qui attirent plus souvent les fêtes que les familles.
En France, Airbnb filtre déjà ces réservations depuis plusieurs années. Un voyageur sans avis positif ne peut pas réserver un logement entier pour la seule nuit du 31 décembre, et tous ceux qui réservent sur le réveillon doivent certifier qu'ils n'organisent pas de fête. C'est un filet utile, mais il ne remplace pas vos propres réglages : une durée minimum de plusieurs nuits autour du 31 reste la meilleure protection.
L'erreur classique : céder le 31 décembre au tarif normal
Elle arrive chaque année. En octobre, un voyageur réserve deux semaines à partir du 20 décembre. Les prix des fêtes n'ont pas encore été réglés, la réduction à la semaine s'applique : le 24 et le 31 décembre partent au prix d'une nuit ordinaire, remise comprise. Le logement est plein, mais il a vendu ses deux meilleures nuits au plus bas.
Pour l'éviter, il suffit de régler les prix et la durée minimum des fêtes avant toute réservation qui chevauche la période. Si un long séjour vous intéresse, c'est à vous de décider à quel prix il englobe le réveillon.
Préparer l'accueil pendant les fêtes
Les arrivées et les départs se concentrent sur quelques jours, au moment où chacun a aussi ses propres fêtes. Organisez le ménage entre deux séjours à l'avance, vérifiez le chauffage et l'eau chaude, et prévoyez des instructions d'arrivée claires. Rappelez dans le règlement intérieur les règles sur le bruit et les fêtes : en cas de problème, notre article dégâts dans un Airbnb, qui paie vraiment ? détaille les recours.
Chaque destination a son atout pour les fêtes. À Lille, le marché de Noël fait venir les visiteurs de France et de Belgique. Près de Disneyland Paris, les familles viennent pour le parc décoré. Sur la Côte d'Azur, à Nice, on vient chercher la douceur de l'hiver. À Deauville, les Parisiens passent le réveillon au bord de la mer.
Et après le 1er janvier ? La demande retombe, mais elle ne disparaît pas : notre article sur la location Airbnb en basse saison explique comment remplir janvier et février.
Chez Concierge B et B, les fêtes se préparent pour vous
Nous réglons chaque logement avant les fêtes : prix nuit par nuit, durée minimum, réductions, sélection des voyageurs, puis ménage et linge entre deux séjours. Vous profitez de vos fêtes, votre logement travaille pendant les siennes.
Nos tarifs : 20 % TTC des loyers encaissés hors commission Airbnb, 17 % à partir de trois biens, 25 % pour la formule Premium. Tout est détaillé sur notre page tarifs. Pour savoir ce que votre logement peut rapporter, faites une estimation gratuite, écrivez-nous depuis notre page contact ou appelez le 07 59 79 05 34.
Questions fréquentes
Quand ouvrir les réservations pour Noël et le Nouvel An ?
Dès l'automne, une fois les prix et la durée minimum des fêtes réglés. Les familles réservent tôt pour cette période, et un calendrier fermé trop longtemps les envoie ailleurs.
Faut-il accepter une réservation d'une seule nuit le 31 décembre ?
C'est rarement une bonne idée. Une durée minimum de plusieurs nuits autour du réveillon limite le risque de fête et évite les nuits isolées que personne ne loue ensuite.
Combien coûte une conciergerie pendant les fêtes ?
Chez Concierge B et B, le tarif ne change pas : 20 % TTC des loyers encaissés hors commission Airbnb, 17 % à partir de trois biens. Vous ne payez que sur ce que le logement rapporte.
Sources
- Airbnb, salle de presse : mesures contre les fêtes non autorisées pour le Nouvel An en France (filtrage des réservations d'une nuit le 31 décembre, attestation sans fête).
- Ministère de l'Éducation nationale, calendrier scolaire : vacances de Noël communes aux trois zones.
Les règles des plateformes évoluent d'une année à l'autre : vérifiez les conditions en vigueur avant de régler votre calendrier.