À Paris, des milliers d'étudiants, de stagiaires et de salariés en mission cherchent chaque mois un appartement meublé pour quelques mois seulement. Trop long pour Airbnb, trop court pour un bail classique d'un an. C'est exactement pour eux que la loi a créé le bail mobilité.
Pour un propriétaire parisien, c'est souvent la solution la plus simple : un loyer chaque mois, peu de rotations, et aucune des contraintes qui pèsent sur la location touristique dans la capitale. Voici comment il fonctionne vraiment, et comment le mettre en place sans erreur. Si vous préférez déléguer, nous gérons le bail mobilité à Paris de A à Z.
Le bail mobilité en deux phrases
Le bail mobilité est un bail d'habitation pour un logement meublé, conclu pour une durée de 1 à 10 mois, avec un locataire qui se trouve en situation de mobilité : études, stage, formation, mission ou mutation. Il a été créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et il est encadré par les articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989.
- Durée : de 1 à 10 mois, sans renouvellement.
- Logement : meublé, avec l'équipement obligatoire de toute location meublée.
- Dépôt de garantie : interdit.
- Préavis du locataire : un mois, à tout moment.
- Loyer à Paris : soumis à l'encadrement des loyers, charges payées au forfait.
Qui peut louer en bail mobilité ?
Le bail mobilité n'est pas ouvert à tout le monde. À la date d'entrée dans le logement, le locataire doit être dans l'une de ces situations :
- en études supérieures ;
- en formation professionnelle ;
- en contrat d'apprentissage ;
- en stage ;
- en engagement volontaire de service civique ;
- en mutation professionnelle ;
- en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Le motif doit figurer dans le contrat. En pratique, on demande le justificatif qui va avec : certificat de scolarité, convention de stage, contrat de mission, lettre de mutation. À Paris, la demande vient surtout des étudiants et des stagiaires à la rentrée et en janvier, et des salariés envoyés quelques mois au siège de leur entreprise ou à La Défense.
Durée : de 1 à 10 mois, et pas un jour de plus
Le bail est conclu pour une durée fixe, entre 1 et 10 mois. Il ne se renouvelle pas et ne se reconduit pas. Sa durée peut être modifiée une seule fois, par avenant, à condition que la durée totale ne dépasse pas 10 mois.
À la fin, le locataire part. Si vous souhaitez tous les deux continuer, il faut signer un nouveau bail, cette fois un bail meublé classique, avec ses propres règles. Le locataire, lui, peut quitter le logement à tout moment avec un préavis d'un mois. Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail avant son terme, sauf manquement grave du locataire.
Loyer et charges : ce qui change à Paris
Paris applique l'encadrement des loyers, et il s'applique aussi au bail mobilité. Le loyer hors charges ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé pour le quartier, le nombre de pièces et l'époque de construction de l'immeuble, avec une valeur propre aux logements meublés. Le simulateur officiel de la Ville de Paris donne ce plafond en quelques clics.
Les charges sont obligatoirement payées sous forme de forfait, versé avec le loyer. Ce forfait ne donne lieu à aucune régularisation : il faut donc l'estimer correctement dès le départ, en tenant compte du chauffage, de l'eau, d'internet et de l'électricité si elle est incluse. Le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.
Pas de dépôt de garantie : comment se protéger
C'est le point qui inquiète le plus les propriétaires : la loi interdit de demander un dépôt de garantie dans un bail mobilité. Trois outils compensent largement cette absence.
- La garantie Visale d'Action Logement. Elle est gratuite pour le locataire comme pour le propriétaire, et elle couvre les loyers et charges impayés. Le locataire en fait la demande en ligne avant la signature.
- Un état des lieux et un inventaire très détaillés, à l'entrée comme à la sortie, avec des photos datées. C'est votre meilleure preuve en cas de dégradation.
- Une assurance propriétaire non occupant, indispensable pour un logement mis en location.
La vraie différence avec Airbnb à Paris
À Paris, la location courte durée est très encadrée. Louer un meublé de tourisme impose un numéro d'enregistrement, et une résidence principale ne peut être louée qu'un nombre limité de nuits par an. Pour une résidence secondaire, il faut en plus une autorisation de changement d'usage, souvent assortie d'une compensation dont le coût dépasse la plupart des budgets.
Le bail mobilité échappe à tout cela. C'est un bail d'habitation, pas une location touristique : il ne relève pas des règles des meublés de tourisme. Un studio que vous n'occupez pas, un appartement hérité, un pied-à-terre entre deux ventes : tous peuvent être loués légalement en bail mobilité, sans autorisation particulière.
Pour une résidence principale, la formule fonctionne aussi pendant une absence de plusieurs mois, une expatriation temporaire par exemple, sans entamer le quota de nuits réservé à la location courte durée.
Fiscalité : des revenus de location meublée
Les loyers d'un bail mobilité se déclarent comme des revenus de location meublée non professionnelle, en bénéfices industriels et commerciaux. Au régime micro-BIC, la location meublée de longue durée bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 %, alors que celui d'un meublé de tourisme non classé est descendu à 30 % depuis les revenus 2025. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et pouvez amortir le bien et le mobilier. Le choix dépend de votre situation : un échange avec votre comptable s'impose avant la première déclaration.
Combien ça rapporte face à Airbnb ?
À la nuit, la location courte durée affiche un prix plus élevé. Mais à Paris, elle est plafonnée pour une résidence principale et quasiment fermée pour une résidence secondaire. Elle impose aussi un ménage et un changement de linge à chaque départ, et un calendrier qui varie fortement selon les saisons.
Le bail mobilité, lui, apporte un loyer régulier chaque mois, peu de périodes sans locataire quand l'appartement est bien placé, et beaucoup moins d'usure. Pour un bien qui ne peut pas être loué légalement en courte durée, la question ne se pose même pas : c'est la formule la plus rentable qui reste ouverte. Pour les autres, nous comparons les deux scénarios avec vous, chiffres à l'appui.
Les 6 étapes pour louer en bail mobilité
- Vérifier le logement : meublé conforme, diagnostics à jour, assurance en place.
- Fixer le loyer dans le respect de l'encadrement parisien, et calculer le forfait de charges.
- Publier une annonce ciblée, pensée pour les étudiants, stagiaires et salariés en mission.
- Sélectionner le locataire et vérifier le justificatif de son motif de mobilité.
- Signer un bail écrit avec les mentions obligatoires, puis réaliser l'état des lieux et l'inventaire.
- Suivre la location : encaissement des loyers, assistance, état des lieux de sortie, puis remise en location.
Déléguer à Concierge B et B
Nous prenons en charge toutes ces étapes pour vous, de l'estimation du loyer à la remise en location entre deux locataires. Arnaud, votre interlocuteur à Paris, étudie votre appartement et vous dit quelle formule lui convient le mieux. Découvrez notre gestion du bail mobilité à Paris ou appelez-nous au 07 59 79 05 34.
Sources
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, qui crée le bail mobilité.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 25-12 à 25-18 : durée, motifs, interdiction du dépôt de garantie, forfait de charges, préavis du locataire.
- Encadrement des loyers à Paris : arrêté préfectoral annuel et simulateur de la Ville de Paris.
- Garantie Visale, Action Logement : conditions d'éligibilité et de prise en charge.
- Code de la construction et de l'habitation, article L631-7 : changement d'usage des locaux d'habitation.
Les règles citées sont celles en vigueur à la date de l'article. Elles évoluent régulièrement : vérifiez-les avant de signer un bail. Cet article donne des repères généraux et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal.